Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 423) w art. 2b ust. 1 przewiduje – jako jeden z obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej – wymóg prowadzenia gospodarstwa rolnego (a w przypadku osoby fizycznej – osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego), w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości. Co do zasady w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Powyższy obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakaz jego zbywania w ciągu 5 lat od dnia nabycia, stanowią istotne ograniczenie w obrocie nieruchomościami rolnymi.
Pojęcie obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie zawiera definicji prowadzenia gospodarstwa rolnego. Przepis art. 6 ust. 2 wskazuje jedynie, co uważane jest za osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego przez osobę fizyczną (Uważa się, że osoba fizyczna: 1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli: a) pracuje w tym gospodarstwie, b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie).
Definicja gospodarstwa rolnego
Gospodarstwem rolnym w rozumieniu ww. ustawy są grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (d z art. 553 Kc), w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha. Do definicji zawartej w Kodeksie cywilnym odsyła ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w art. 2 pkt 2.
Skutki naruszenia wymogu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego
Jak stanowi art. 8a przywołanej ustawy, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa sprawuje nadzór m.in. nad spełnianiem warunków, o których mowa w art. art. 2b ust. 1 i 2. W ramach tego nadzoru Krajowy Ośrodek przeprowadza kontrole, zgodnie z przyjętym i zatwierdzonym przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka planem kontroli (ust. 2). Sankcją za niewywiązywanie się z obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia nieruchomości (zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2), może być wystąpienie przez KOWR do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 9 ust. 3 ww. ustawy stanowi: Jeżeli nabywca nieruchomości rolnej w okresie, o którym mowa w art. 2b ust. 1, nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej – osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna – Krajowy Ośrodek może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń, według stanu z chwili jej nabycia przez nabywcę).
Z kolei w art. 2b ust. 3 ww. ustawy przewidziano, iż Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2 (tj. zbycia lub oddania nieruchomości innym podmiotom) przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Zgodnie natomiast z art. 9 ust. 1 – nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego oraz nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.
W przypadku zamiaru dokonania zbycia nieruchomości rolnej przed upływem okresu 5 lat od daty jej nabycia, należy zatem wystąpić do KOWR o wyrażenie zgody na dokonanie takiej czynności. W przeciwnym wypadku nabycie dokonane przez kupującego będzie nieważne.
Wszystkich zainteresowanych współpracą z naszymi doświadczonymi adwokatami z Wielunia zachęcamy do kontaktu. Oferujemy kompleksową pomoc prawną w sprawach z zakresu prawa cywilnego.