Nakładami na nieruchomość określa się wszelkie poniesione na nią wydatki, których celem może być utrzymanie jej w stanie zdatnym do korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem, jej ulepszenie bądź nadanie jej cech zgodnych z upodobaniami osoby czyniącej te nakłady.Mogą one mieć postać nakładów finansowych (np. ubezpieczenie nieruchomości), rzeczowych (np. wzniesienie budynku) bądź nakładów pracy. Kodeks cywilny wymienia jedynie nakłady konieczn e i inne (w art. 226 Kc). W piśmiennictwie i judykaturze wyróżnia się natomiast nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowne. Od rodzaju
poczynionych nakładów zależy np. zakres roszczenia posiadacza samoistnego na podstawie art. 226 Kc.
Nakłady konieczne
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 marca 2006 r. (III CSK 3/06, Legalis nr 316253): nakładami koniecznymi są wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem. Mieszczą się tu wydatki na remonty i konserwację rzeczy, dokonanie zasiewów, utrzymanie inwentarza, podatki oraz inne świadczenia publiczne, a także ubezpieczenia rzeczy. Do nakładów koniecznych na nieruchomość zaliczyć można z pewnością naprawę dachu budynku, jak również wykonanie lub naprawę instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej
i centralnego ogrzewania w budynku mieszkalnym. Jak stanowi art. 226 § 1 Kc: Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów
koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem (§ 2).
Nakłady użyteczne
Nakłady użyteczne mają na celu ulepszenie nieruchomości. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2018 r. (IV CSK 493/17, Legalis nr 1875433) stwierdzono, że: wybudowanie budynku na gruncie nie mieści się w pojęciu nakładów koniecznych, prace i wydatki, które służą „stworzeniu” rzeczy, nie mają bowiem takiego charakteru. Konsekwentnie nakładów koniecznych nie stanowi rozbudowanie, modernizacja istniejącego budynku, adaptacja całości
czy części pomieszczeń na inne cele, ich poniesienie nie jest bowiem niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym, choć mają swoje użytkowe i gospodarcze uzasadnienie. Tego rodzaju nakłady (użyteczne) służą ulepszeniu rzeczy, podniesieniu jej funkcjonalności i wartości (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 1983 r., IV CR 67/83 i z dnia 19 stycznia 2005 r., I CK 476/04).
Nakłady zbytkowne
Nakłady służące nadaniu rzeczy wyglądu lub charakteru odpowiadającemu szczególnemu upodobaniu tego kto ich dokonał, stanowią nakłady zbytkowne (Jerzy Ignatowicz: Prawo rzeczowe, Wydawnictwo Prawnicze PWN Warszawa 1995 r. s. 165). Zdecydowanie natomiast nakład w postaci zamontowania rolet zewnętrznych, które jako zewnętrzna zasłona okienna stanowią wydatek kosztowny dla zamknięcia otworu okiennego i balkonowego należy uznać za nakład zbytkowne. Rolety te nie spełniają bowiem innej funkcji niż dodatkowa ochrona przed światłem słonecznym, oraz zapewniają dodatkowe
bezpieczeństwo, przed włamaniem, jeżeli są zasunięte. Również wymiana drzwi w domu stanowiła nakład zbytkowny. Od wybudowania budynku do wymiany drzwi w roku 2008 r. upłynęło około 30 lat. Drzwi przed wymianą były drewniane. Okres eksploatacji jak również rodzaj materiału wskazuje, że dla niezbędnego ich utrzymania w należytym stanie wystarczająca powinna być bieżąca konserwacja (czyszczenie, malowanie, wymiana przeszkleń), natomiast całkowita wymiana nie znajduje uzasadnienia pod kątem niezbędności. Kolejnym nakładem zbytkownym jest brama garażowa stanowiąca element stolarki zewnętrznej. Rodzaj bramy garażowej oraz zastosowany napęd elektryczny podnosi wygodę użytkowania, jednak poza zwiększonym komfortem nie przynosi innych korzyści czy pożytku (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie dnia 7 listopada 2017 r., I ACa 508/17, Legalis nr 1743576).
Wszystkich zainteresowanych współpracą z naszymi doświadczonymi adwokatami z Wielunia zachęcamy do kontaktu. Oferujemy kompleksową pomoc prawną w sprawach z zakresu prawa cywilnego.