Służebność stanowi ograniczone prawo rzeczowe obciążające cudzą nieruchomość. Najczęściej występuje w stosunkach sąsiedzkich. Prawo to obciąża cudzą nieruchomość w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości, zwanej „władnącą” (służebność gruntowa) albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej (służebność osobista).
Przedmiotem tego artykułu będzie instytucja służebności drogi koniecznej.
1. Czym jest służebność drogi koniecznej?
Ustawodawcy w art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego przewidział, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Właściciel ma zatem
roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie tylko w przypadku zupełnego braku dostępu do drogi publicznej (tj. drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej, też wewnętrznej), ale również w razie dostępu istniejącego, lecz nieodpowiedniego w okolicznościach danej sprawy. Nieodpowiedniość dostępu nieruchomości do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 KC, może w szczególnie uzasadnionych wypadkach, polegać na tym, że nieruchomość ta przylega wprawdzie do drogi publicznej, jednak przejazd tą drogą przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy, ze względu na jej zły stan techniczny (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14.08.1985 r., III CZP 44/85, Legalis nr 24888).
2. Kto może domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej?
Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać m.in. właściciel nieruchomości gruntowej lub budynkowej pozbawionej dostępu do drogi publicznej, wszyscy współwłaściciele takiej nieruchomości lub jeden ze współwłaścicieli, jeżeli pozostali współwłaściciele dysponujący większością udziałów nie sprzeciwili się temu.
3. W jaki sposób można ustanowić służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona poprzez umowę zawartą przez właścicieli nieruchomości (w formie aktu notarialnego), jeżeli między stronami występuje porozumienie i właściciel nieruchomości obciążonej wyraża zgodę na ustanowienie tego prawa. W przeciwnym wypadku zainteresowany musi wystąpić na drogę postępowania sądowego (z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej). We wniosku należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.
Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne. W przypadku wywłaszczenia nieruchomości, służebność drogi koniecznej może być ustanowiona w drodze decyzji administracyjnej. Ponadto służebność drogi koniecznej (jak każda służebność gruntowa) może zostać nabyta przez zasiedzenie, ale tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
4. Wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej
Służebność drogi koniecznej ustanawia się za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości obciążonej, nawet gdyby nie poniósł on żadnej szkody z tym związanej. Przy ustalaniu wynagrodzenia uwzględnia się przede wszystkim zwiększenie wartości nieruchomości władnącej poprzez uzyskanie dostępu do drogi publicznej oraz obniżenie wartości nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie to jest ceną, jaką uprawniony zobowiązuje się płacić za prawo służebności drogi koniecznej. Nie stanowi ono odszkodowania. Może mieć charakter świadczenia jednorazowego lub okresowego, wyrażonego w formie pieniężnej lub świadczenia w naturze (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.01.1969 r., III CRN 379/68, Legalis nr 13806).
5. Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie
Roszczenie o wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej przedawnia się z upływem 10 lat od ustanowienia służebności, a jeżeli służebność powstała w drodze orzeczenia Sądu – z upływem 10 lat od daty uprawomocnienia się orzeczenia.
6. Wygaśnięcie służebności
Służebność drogi koniecznej wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
Wszystkich zainteresowanych współpracą z naszymi doświadczonymi adwokatami z Wielunia zachęcamy do kontaktu. Oferujemy kompleksową pomoc prawną w sprawach z zakresu prawa cywilnego.