[wpseo_breadcrumb]
Uchwalona w 2016 r. ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw nadal budzi kontrowersje, a szereg ograniczeń wynikających z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego powoduje, że sprzedaż działki rolnej może stanowić problem zarówno dla jej zbywcy, jak i dla potencjalnego kupującego. Poniżej przedstawione zostały warunki niezbędne do nabycia nieruchomości rolnej.
Wyłączenie zastosowania przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
Zgodnie ze wspomnianą już ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, jej przepisów nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, będących drogami wewnętrznymi i sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Ilekroć w ustawie jest mowa o „nieruchomości rolnej” – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego (w myśl art. 46¹ Kc, nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej) z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W pierwszej kolejności zatem należy ustalić powierzchnię oraz przeznaczenie danej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (o ile oczywiście dana gmina posiada aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości mającej stanowić przedmiot umowy sprzedaży). Przepisów ww. ustawy nie stosuje się również, zasadniczo, do zbywania nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast z przeznaczeniem na realizację inwestycji mieszkaniowych.
Wyjątki od zasady nabywania nieruchomości rolnych przez rolnika indywidualnego
Nabywcą nieruchomości rolnej, co do zasady, może być wyłącznie rolnik indywidualny, a powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje jednak szereg wyjątków od powyższych zasad. Bez ograniczeń zbywca może przenieść własność nieruchomości rolnej na rzecz swoich bliskich (przy czym za „osobę bliską” uważa się zstępnych, tj. m.in. dzieci, wnuki; wstępnych, tj. m.in. rodziców, dziadków; rodzeństwo; dzieci rodzeństwa; rodzeństwo rodziców; małżonka; osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów), jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi nie dotyczą też nabycia tych nieruchomości w wyniku dziedziczenia, zapisu windykacyjnego, zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, działu spadku, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego, w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego. (Od dnia 05.10.2023 r. dodatkowy wyjątek stanowić będzie 5nabycie nieruchomości rolnej w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych). A ponadto przedstawione zasady nabywania nieruchomości rolnych nie odnoszą się do nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha położoną w Polsce może zatem nabyć każdy.
Zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa
Poza omówionymi powyżej wyjątkami ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje, że nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić przez inne podmioty lub w innych przypadkach niż wymienione, ale za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda taka jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej – na wniosek uprawnionego podmiotu (m.in. zbywcy nieruchomości rolnej, jej nabywcy, osoby zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne lub utworzyć gospodarstwo rodzinne). Do wniosku należy dołączyć przede wszystkim wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości rolnej, odpis księgi wieczystej, zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (o ile taki plan został uchwalony i obowiązuje) i oświadczenie nabywcy o zobowiązaniu do zamieszkiwania na terenie gminy położenia nieruchomości. Jeżeli o zgodę na sprzedaż działki rolnej występuje jej zbywca, to musi wykazać, że nie było możliwości jej sprzedaży rolnikowi indywidualnemu, nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, a w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Należy wówczas dołączyć do wniosku oświadczenie o tym, że nie miał możliwości dokonania sprzedaży ziemi rolnikowi indywidualnemu oraz podać ustaloną cenę sprzedaży.
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat od dnia nabycia
Należy pamiętać również o tym, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Ograniczenia tego nie stosuje się jednak w przypadku zbywania lub oddawania w posiadanie nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej. W praktyce wątpliwości budzi natomiast, czy osoba bliska, która nabyła nieruchomość rolną jest obciążona obowiązkiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Najnowsze orzecznictwo sądów powszechnych wskazuje, że w takich przypadkach osoba bliska także zobowiązana jest do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat od dnia nabycia.
Istnieje jednak możliwość wystąpienia do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, z wnioskiem o wyrażenie zgody (w drodze decyzji administracyjnej) na dokonanie czynności zbycia bądź oddania w posiadanie nieruchomości rolnej, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Brak powyższej zgody powoduje nieważność zbycia albo oddania w posiadanie nieruchomości rolnej.
Wszystkich zainteresowanych współpracą z naszymi doświadczonymi adwokatami Wieluń zachęcamy do kontaktu. Oferujemy szeroki zakres usług, pomoc w sprawach z zakresu doradztwa gospodarczego i prawa cywilnego.