Zadatek jako instytucja prawa zobowiązań została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Przepis art. 394 § 1 Kc stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Pojęcia zaliczki i zadatku często bywają mylone, a nawet używane zamiennie. Tymczasem ich funkcje są odmienne. Poniżej przedstawiono istotne różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką.
Funkcje zaliczki
Zaliczka nie została uregulowana w prawie cywilnym, choć Kodeks cywilny wymienia ją przykładowo w kontekście wydatków w związku z wykonywaniem umowy zlecenia (art. 743mKc – Jeżeli wykonanie zlecenia wymaga wydatków, dający zlecenie powinien na żądanie przyjmującego udzielić mu odpowiedniej zaliczki). Polega ona na częściowym spełnieniu świadczenia przez jedną ze stron umowy przed terminem wymagalności lub przed otrzymaniem świadczenia od drugiej strony. Funkcją zaliczki jest zatem zarachowanie spełnianego częściowo świadczenia na poczet wykonania świadczenia w całości (np. poprzez wpłatę pewnej kwoty na poczet ostatecznej ceny z umowy sprzedaży), co daje też możliwość zarezerwowania przedmiotu danej umowy. Zaliczka co do zasady nie pełni funkcji gwarancyjnej – w razie niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, zaliczka podlega zwrotowi. Zwykle też zwrot ten dotyczy jedynie kwoty wpłaconej, a nie jej dwukrotności.
Funkcje zadatku
Zadatek pełni z kolei funkcję gwarancyjną – zabezpieczającą wykonanie umowy, ale również dyscyplinującą strony do jej wykonania oraz funkcję zryczałtowanego odszkodowania. Funkcja gwarancyjna po stronie przyjmującego zadatek wyraża się w uzyskaniu zabezpieczenia spełnienia umówionego świadczenia przez stronę dającą zadatek oraz w uprawnieniu do jego zatrzymania w razie niewykonania pozostałej części umowy przez drugą stronę.
Funkcja gwarancyjna po stronie dającego zadatek wyraża się w uzyskaniu zabezpieczenia spełnienia umówionego świadczenia przez stronę przyjmującą zadatek, a następnie możliwości zaliczenia zadatku na poczet spełnienia świadczenia w całości. Jeżeli natomiast osoba przyjmująca zadatek nie wykona umowy, dający zadatek jest uprawniony do żądania od drugiej strony sumy dwukrotnie wyższej od wysokości zadatku. Opisane funkcje gwarancyjne zadatku dyscyplinują także strony do wykonania umowy w terminie. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała – czyli w tym przypadku pełni tę samą funkcję co zaliczka. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Skutki niewykonania umowy z przyczyn, za które jedna strona ponosi odpowiedzialność polegają przede wszystkim na tym, że w momencie bezskutecznego upływu terminu spełnienia świadczenia druga strona uzyskuje uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności wyznaczania dłużnikowi dodatkowego terminu i bez względu na to, czy spóźnione świadczenie miałoby dla niego jeszcze znaczenie. Strona uzyskująca ww. uprawnienie nie musi jednak z niego korzystać, może domagać się spełnienia świadczenia przez kontrahenta. Także druga strona może zwolnić się ze zobowiązania, rezygnując z przedmiotu zadatku, czy zwracając go wierzycielowi. Jeżeli wierzyciel skorzysta z uprawnienia do odstąpienia od umowy, ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej zostaną zastąpione wyłącznym świadczeniem o funkcji zryczałtowanego odszkodowania, którego rozmiar wyznaczony zostanie przez wysokość zadatku. Strona otrzymująca przedmiot zadatku będzie miała prawo go zachować i w ten sposób bezpośrednio z tego przedmiotu zaspokoić swój interes, a jeżeli wierzyciel był stroną dającą przedmiot zadatku, będzie mu przysługiwało roszczenie o zwrot zadatku w podwójnej wysokości (zapłatę podwójnej sumy lub wydanie podwójnej ilości rzeczy). Uprawnienia wierzyciela są niezależne od tego, czy wskutek niewykonania zobowiązania poniósł on szkodę i w jakiej wysokości. Z drugiej strony, jeżeli odstąpił on od umowy na podstawie art. 394 § 1 KC, nie może domagać się naprawienia szkody w pełnej wysokości.
Podsumowując, w razie niewykonania umowy przez jedną stronę, druga strona może dokonać wyboru między roszczeniem o zwrot zadatku lub jego podwójnej wysokości a roszczeniem o odszkodowanie na zasadach ogólnych. W tym drugim przypadku wysokość żądanego odszkodowania nie będzie jednak ograniczona do wysokości zadatku lub jego dwukrotności.
Wszystkich zainteresowanych współpracą z naszymi doświadczonymi adwokatami z Wielunia zachęcamy do kontaktu. Oferujemy kompleksową pomoc prawną w sprawach z zakresu prawa cywilnego.