Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W prawie cywilnym rozróżnia się współwłasność ułamkową (w której każdy ze współwłaścicieli ma swój udział wyrażony ułamkiem) oraz współwłasność (wspólność) łączną – bezudziałową, którą regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika (np. stosunku małżeństwa). Współwłaścicielowi w ramach współwłasności ułamkowej przysługuje w każdym czasie roszczenie o zniesienie współwłasności, które nie ulega przedawnieniu. Uprawnienie to jest wykluczone natomiast przy współwłasności łącznej (ze względu na jej trwały charakter).
Kodeks cywilny przewiduje następujące sposoby zniesienia współwłasności:
– podział rzeczy wspólnej,
– przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi,
– sprzedaż rzeczy wspólnej.
Zniesienie współwłasności może nastąpić w trybie umownym albo sądowym (w drodze postanowienia sądu wydanego w postępowaniu nieprocesowym, po rozpatrzeniu złożonego wniosku). Przedmiotem niniejszego artykułu jest problematyka sądowego zniesienia współwłasności
gospodarstw rolnych, unormowana w art. 213-218 Kodeksu cywilnego. (Ograniczenia tam wskazane nie dotyczą umownego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych).

Definicja gospodarstwa rolnego

Za gospodarstwo rolne – w myśl art. 553 Kc – uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Ograniczenia z art. 213-218 Kc odnoszą się zatem nie tylko do nieruchomości rolnych, ale do całej masy majątkowej, jaką stanowi gospodarstwo rolne. Przepis art. 2 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. (Dz. U. z 2022 r. poz. 2569) wskazuje z kolei, że, ilekroć w ustawie jest mowa o „gospodarstwie rolnym” – należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha.

Podział gospodarstwa rolnego a zasady prawidłowej gospodarki rolnej

Zgodnie z art. 213 § 1 Kc – jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. Przyznanie przez sąd gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy (art. 213 § 2 Kc). Ponadto przepis art. 619 § 2 Kpc stanowi, że podział w naturze (gospodarstwa rolnego) nastąpi po zasięgnięciu opinii biegłych co do sposobu podziału. W postanowieniu z dnia 20.05.1998 r. (I CKN 668/97, Legalis nr 208566) Sąd Najwyższy wskazał, że zasady prawidłowej gospodarki rolnej, o których mowa w art. 213 KC wyrażają przesłanki ekonomiczne oraz społeczne. (…) aspekty ekonomiczne związane z gospodarką rolną powinny
być poddane ocenie pod kątem zapewnienia uprawnionym ich własności oraz utrzymania jednostki gospodarczej jako podstawy bytu rodziny.

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na przyznanie gospodarstwa rolnego jednemu z nich

W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela (art. 214 § 1 Kc). Jeżeli warunki przewidziane w paragrafie poprzedzającym spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia (art. 214 § 2 Kc). Przykładowo w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 04.12.1970 r. (III CZP 81/70, Legalis nr 15006) przyjęto, że kierowanie w okresie do dnia wejścia w życie KC gospodarstwem rolnym przez właściciela, który nie zamieszkiwał w tym gospodarstwie, czyni zadość przesłance prowadzenia gospodarstwa rolnego przewidzianej w art. 166 par. 1 zdanie drugie KC niezależnie od czasu trwania takiego stanu rzeczy. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 26.07.2012 r. (II CSK 738/11, Legalis nr 537342) wyrażono podgląd, zgodnie z którym zdolność współwłaściciela gospodarstwa rolnego do szybkiej spłaty udziałów innych współwłaścicieli nie uzasadnia interesu społeczno gospodarczego, który przemawiałby za przyznaniem gospodarstwa temu współwłaścicielowi. Tym bardziej nie usprawiedliwia odejścia od wyrażonej w art. 214 § 1 KC zasady, iż gospodarstwo rolne należy przyznać temu współwłaścicielowi, który je prowadzi lub stale w nim pracuje.
Zgodnie z prawidłową wykładnią przepisu art. 214 § 2 KC, ocena, który współwłaściciel daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego, powinna być oparta na rozważeniu wyników postępowania dowodowego dotyczących kwalifikacji podmiotowych współwłaścicieli, nie zaś – dotyczących wyłącznie towarowości gospodarstwa rolnegomutworzonego w wyniku podjętego rozstrzygnięcia (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba
Cywilna z dnia 17.10.2000 r. I CKN 832/98, Legalis nr 218568).

Sprzedaż gospodarstwa rolnego

Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, a w przypadku gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, z uwzględnieniem przepisów tej ustawy (art. 214 § 3 Kc). Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu
gospodarstwa (art. 214 § 4 Kc). Sąd zarządza sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Przepisy art. 214 § 3 i 4 Kc stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy gospodarstwo rolne może być podzielone, lecz liczba wydzielonych części jest mniejsza od liczby współwłaścicieli. Wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat z gospodarstwa rolnego ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia (art. 216 § 1 Kc). W razie braku takiego porozumienia spłaty przysługujące współwłaścicielom mogą być obniżone. Przy określaniu stopnia ich obniżenia bierze się pod uwagę:
1) typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności;
2) sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania (art. .216 § 2 Kc). § 3. Obniżenie spłat, stosownie do przepisu paragrafu poprzedzającego, nie wyklucza możliwości rozłożenia ich na raty lub odroczenia terminu ich zapłaty, stosownie do przepisu art. 212 § 3. Przepisów § 2 i 3 nie stosuje się do spłat na rzecz małżonka w razie zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, które stosownie do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego należy do wspólnego majątku małżonków. Współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać – proporcjonalnie
do wielkości ich udziałów – korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa (art. 217 Kc). Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni – nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy (art. 218 § 1 Kc).

Wszystkich zainteresowanych współpracą z naszymi doświadczonymi adwokatami z Wielunia zachęcamy do kontaktu. Oferujemy kompleksową pomoc prawną w sprawach z zakresu prawa cywilnego.